領(lǐng)秀城貴和面臨租約集中到期，中金綠發(fā)商業(yè)REIT底層資產(chǎn)迎換租考驗
3月31日，中金中國綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“中金綠發(fā)商業(yè)REIT”）披露2025年年度報告。
作為該REIT唯一底層資產(chǎn)，濟南領(lǐng)秀城貴和購物中心的運營細(xì)節(jié)進一步浮現(xiàn)。作為項目重要引流業(yè)態(tài)的超市板塊，正出現(xiàn)關(guān)鍵調(diào)整，疊加場內(nèi)多業(yè)態(tài)變動，商場正進入一輪調(diào)整期。
第一大租戶變動
領(lǐng)秀城貴和購物中心位于濟南市市中區(qū)二環(huán)南路與英雄山路交叉口，于2014年12月28日開業(yè)，至今已運營逾11年。
（位于濟南南部商圈的領(lǐng)秀城貴和購物中心）
經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，此次年報中尤其提及了一項涉及核心業(yè)態(tài)的變化——開業(yè)之初引入的主力超市租戶出現(xiàn)調(diào)整。
報告披露，經(jīng)過前期多輪溝通，項目公司與河南北華聯(lián)生活超市有限公司濟南分公司（下稱“華聯(lián)超市”）就租賃合同調(diào)整未達(dá)成一致意見。2026年3月經(jīng)過雙方協(xié)商，華聯(lián)超市函告項目公司，擬于2026年3月31日解除雙方簽署的租賃合同，并自當(dāng)日起逐步清場閉店，于4月30日前完成租賃房屋的交還。
華聯(lián)超市為領(lǐng)秀城貴和購物中心開業(yè)時引入的主力租戶，租賃面積10552平方米，租賃期限20年，原定到期日為2034年12月20日，其租賃面積占購物中心可供出租面積的12.45%。
從體量看，該超市為領(lǐng)秀城貴和購物中心租賃面積最大的單一租戶。不過，從收入貢獻(xiàn)看，該租戶體量與收益并不匹配。
據(jù)披露，2025年，華聯(lián)超市貢獻(xiàn)的租金及物業(yè)費共計533.59萬元，占購物中心當(dāng)期全部收入的3.2%。
這一“高面積、低貢獻(xiàn)”的結(jié)構(gòu)，此前亦在監(jiān)管問詢中被關(guān)注。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，去年，在中金綠發(fā)商業(yè)REIT上市審核階段，深交所曾就項目運營發(fā)出審核問詢函，關(guān)注到第一大租戶的經(jīng)營與貢獻(xiàn)情況。
根據(jù)申報材料，2024年前三季度，租賃面積排名第一的主力租戶的租賃面積占比為12.46%，但店鋪租賃收入占比僅為3.87%。
監(jiān)管層要求管理人補充披露：租賃面積排名第一的主力租戶租賃面積占比和租賃收入占比差異較大的原因，以及該租戶的基本情況、主營業(yè)務(wù)情況、經(jīng)營情況等。
問詢回復(fù)顯示，該主力店經(jīng)營定位為超大型綜合超市，2022年—2024年，其平均銷售額7771.92萬元，在該品牌體系內(nèi)的87家門店中收入排名第10名。管理人解釋稱，超市類租戶一般具有大面積、低坪效的特點，因此店鋪租賃收入占比相對較低。
但從實際經(jīng)營情況看，上述解釋或難完全覆蓋市場端感受。據(jù)消費者反映，華聯(lián)超市在較長一段時間內(nèi)存在商品供應(yīng)不足、部分貨架空置的情況。
在收入貢獻(xiàn)有限、經(jīng)營表現(xiàn)承壓的背景下，調(diào)整幾乎成為必然。
對于此次退出，年報披露，項目公司已收到兩家超市品牌的簽約意向書，并稱，“兩家品牌的市場定位與品牌級次均不低于原品牌。目前雙方已完成商務(wù)洽談，正積極推進工程條件對接等后續(xù)工作�！�
新能源汽車街區(qū)調(diào)整，曾拉動租金
3月31日，經(jīng)濟導(dǎo)報記者實地走訪領(lǐng)秀城貴和購物中心看到，地下一層原BHG生活超市已大門緊閉，入口處可見閉店公告。
（BHG生活超市已大門緊閉）
鄰近商鋪的店員表示，超市當(dāng)天剛剛停止?fàn)I業(yè)，后續(xù)何時開業(yè)、由哪一家超市接替并不清楚。
經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，除超市外，領(lǐng)秀城貴和購物中心內(nèi)部亦存在一定程度的鋪位調(diào)整。
例如，一層原H&M門店撤出后，UR品牌遷入其位置，而原UR門店目前仍作為臨時展區(qū)使用，尚未有新租戶正式進駐。
在地下一層，商場此前打造的“新能源汽車街區(qū)”，已不復(fù)存在，相關(guān)區(qū)域已調(diào)整為服飾集合店。
（“新能源汽車街區(qū)”已調(diào)整為服飾集合店）
值得注意的是，在此前問詢回復(fù)中，管理方曾提及新能源街區(qū)對租金水平的提升作用。
彼時管理方稱，2022年開始，運管團隊“將部分租賃面積通過改造為新能源街區(qū)或進行品牌置換等方式引進了新能源汽車品牌入駐，該部分租賃面積陸續(xù)于2022年下半年至2023年上半年起租，由于新能源汽車品牌的租金水平較原本的品牌有了大幅提升，導(dǎo)致本項目2022年的租金單價增長率較高�！�
回復(fù)還披露，新能源汽車品牌報告期各期末平均租金單價分別為12.40元/平方米/天、12.98元/平方米/天和13.70元/平方米/天。
但從當(dāng)前情況看，該街區(qū)業(yè)態(tài)已進入調(diào)整階段，前期的租金拉動效應(yīng)是否具備持續(xù)性，仍有待觀察。
問詢函此前關(guān)注租約到期情況
從年報披露的數(shù)據(jù)看，截至2025年末，領(lǐng)秀城貴和購物中心出租率為96.8%，平均租金單價為3.99元/平方米/天，全年實現(xiàn)營業(yè)收入約9086萬元。
不過，結(jié)合此前問詢回復(fù)披露的租約結(jié)構(gòu)，可以看到一定的潛在壓力。
監(jiān)管層曾要求補充披露領(lǐng)秀城貴和購物中心租約到期分布情況。回復(fù)顯示，截至2024年末在執(zhí)行租約中，租約到期時間在2025年、2026年、2027年的店鋪租賃收入占比分別為36.43%、32.05%、29.54%。
這意味著，未來兩年內(nèi)，商場將面臨一輪租約集中到期帶來的換租高峰，也對招商與運營能力構(gòu)成考驗。
這對項目收入與出租率的實際影響，仍有待進一步觀察。
（經(jīng)濟導(dǎo)報財經(jīng)研究員 聞一方）
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