近日，恒隆集團（00010.HK）發(fā)布2025年報，其中提到“濟南恒隆廣場于2025年的表現(xiàn)令人滿意”。在整體表現(xiàn)被描述為“改善”的背景下，年報中的一個細節(jié)顯得頗為耐人尋味。
經(jīng)濟導報記者注意到，年報披露，恒隆董事會去年共舉行六次會議，其中兩次分別結(jié)合行程前往天津、濟南及韓國首爾。期間，董事不僅走訪自家項目，還對當?shù)馗偁帉κ值牧闶畚飿I(yè)進行實地調(diào)研，重點關(guān)注租戶組合、運營策略及顧客參與情況。
這樣的表述并不多見。董事會專程赴內(nèi)地考察，并將競爭對手納入調(diào)研范圍，在一定程度上反映出管理層對市場競爭的高度關(guān)注，也從側(cè)面映射出其在濟南市場所感知到的壓力。
濟南項目完成調(diào)改后回升
恒隆在內(nèi)地的商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一以“恒隆廣場66”品牌命名，整體定位高端。自上世紀90年代初進入內(nèi)地市場以來，其策略始終是于核心城市黃金地段開發(fā)高品質(zhì)物業(yè)。目前，其商業(yè)版圖已覆蓋上海、沈陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢及杭州九座城市。
2025年，從經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，濟南恒隆廣場的表現(xiàn)保持平穩(wěn)。該項目于2011年開業(yè)，總樓面面積約17萬平方米，匯聚約350家品牌商戶。年報顯示，其資產(chǎn)優(yōu)化計劃已于2025年1月完成，帶動客流回升，品牌組合亦進一步豐富。
恒隆方面表示，受惠于資產(chǎn)優(yōu)化計劃完成及多項戰(zhàn)略舉措推進，“濟南恒隆廣場于2025年的表現(xiàn)令人滿意�！�
具體來看，2025年濟南恒隆廣場實現(xiàn)收入3.23億元，同比增長2%；租戶銷售額增長6%；年末租出率升至97%，較上一年提升4個百分點。
年報將這一改善歸因于資產(chǎn)優(yōu)化及品牌結(jié)構(gòu)調(diào)整。其稱，隨著多家濟南首店及獨家概念店引入，商場吸引力有所增強，疊加營銷活動與顧客關(guān)系管理的強化，帶動租賃收入與客流同步回升。
這也是其過往年報中熟悉的敘述。此外，恒隆還稱，濟南商場的一大核心戰(zhàn)略，是打造運動休閑服飾組合，商場還增加多個新潮餐飲品牌，包括引入Q FLAVORFUL烘焙品牌濟南首店和酒吧及餐廳COMMUNE幻師，約三分之一的餐飲品牌完成升級。同時，商場高層亦完成改造，參與升級的還有多家現(xiàn)有租戶，例如Ole精品超市的大規(guī)模翻新工程。
董事會“看對手”：濟南商業(yè)格局已變
相比經(jīng)營數(shù)據(jù)，更值得關(guān)注的是董事會的考察動作本身。
恒隆年報披露，董事會在過去一年兩次專程赴內(nèi)地調(diào)研，其中一站即為濟南。
年報原文提到，“于2025年，董事會合共舉行六次定期會議，當中四次于香港舉行，另兩次則配合考察行程于內(nèi)地天津及濟南，以及韓國首爾舉行。于考察期間，董事會參與一系列活動，包括對本公司及競爭對手于天津及濟南之零售物業(yè)進行實地視察，以更深入了解營運表現(xiàn)、租戶組合及顧客參與策略。”
這一表述在歷年披露中并不常見，也因此被視為一個具有信號意義的變化。
結(jié)合濟南商業(yè)環(huán)境，這一“對標對象”很大程度上指向近年開業(yè)的濟南萬象城，后者被認為是對濟南恒隆廣場沖擊最為直接的項目之一。
回溯2011年開業(yè)之初，恒隆進入濟南市場時，面對的是一個與現(xiàn)在截然不同的競爭環(huán)境。彼時其主要參照對象，還是以貴和、銀座為代表的本地傳統(tǒng)高端百貨體系。
恒隆對競爭對手頗為重視。2011年8月26日，濟南恒隆廣場開業(yè)之時，恒隆高層當時對包括經(jīng)濟導報記者在內(nèi)的媒體透露，初來乍到的恒隆在3年前就已經(jīng)分別拜訪了濟南的商業(yè)巨頭——魯商集團和魯能集團，以及其旗下的銀座商城、貴和商廈的高層人士�！拔覀兿Ｍ⒑煤献麝P(guān)系。恒隆是做商業(yè)補充，錯位發(fā)展，而不是惡性競爭�！�
其當時尤其提及，“我們知道，就在我們旁邊，曾經(jīng)有個伊勢丹，它后來退出了濟南。我們也在考慮如何進行改變，我們要把時尚的新東西帶來�！�
然而，過去十余年間，濟南商業(yè)格局發(fā)生顯著變化。隨著城市的東擴，新興商圈快速崛起，以萬象城為代表的項目在品牌更新速度與消費覆蓋面上更為寬泛。
這種變化，也逐漸轉(zhuǎn)化為更直接的競爭關(guān)系，并體現(xiàn)在消費者的實際感受中。
從消費者反饋來看，濟南恒隆廣場的硬件與環(huán)境依然維持較高水準，例如裝修風格、洗手間環(huán)境等，還有濟南唯一的蘋果旗艦店。但與此同時，“品牌不夠豐富”“招商下滑”的評價也漸漸出現(xiàn)。
有消費者提到，現(xiàn)在很少去恒隆了，沒有適合的品牌，很多品牌都遷移至東邊商業(yè)區(qū)了。此外，曾經(jīng)入駐的快時尚品牌如ZARA退出后，新的替代未及時跟上引進，同時，餐飲業(yè)態(tài)更新相對有限。
相比之下，競爭對手在品牌迭代及價格層級覆蓋上的靈活性，更易吸引多元客群，這也使得濟南恒隆廣場的市場定位在一定程度上變得更加微妙。
在這一背景下，年報中“董事會實地考察競爭對手”的表述，顯得尤為值得關(guān)注。
在完成一輪資產(chǎn)優(yōu)化之后，恒隆開始將競爭項目納入更直接的觀察范圍，并通過實地走訪的方式重新評估區(qū)域市場格局。這在某種程度上反映出其對當前競爭環(huán)境的重新審視。
（大眾新聞·經(jīng)濟導報記者 孫羅南）
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