在最新披露的中期票據(jù)募資文件中，濟寧城投控股集團有限公司（下稱“濟寧城投”）對其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作出了較為詳盡的披露，其中，與瑞馬集團有限公司（下稱“瑞馬”）相關(guān)的合作項目占據(jù)較多的比重，項目主要分布于濟寧、濟南兩座城市。
合作項目中，瑞馬頻繁出現(xiàn)
項目由濟寧延伸至濟南
根據(jù)近日公布的《濟寧城投2026年度第一期中期票據(jù)募集說明書》，濟寧城投的商品房項目主要由濟寧城投及其子公司濟寧城投嘉華房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（下稱“城投嘉華”）、濟寧市城投碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、濟寧市城投碧桂園置業(yè)發(fā)展有限公司等運營，濟寧城投具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。
在經(jīng)營模式上，募集說明書稱，濟寧城投的商品房項目主要根據(jù)濟寧市政府規(guī)劃，選取地址建設(shè)項目，項目建成后，通過房產(chǎn)銷售方式回籠資金。
從具體開發(fā)路徑看，濟寧城投的經(jīng)營模式“包括自主開發(fā)及合作開發(fā)，以與各類開發(fā)商合作開發(fā)為主”。
募集說明書顯示，濟寧城投聯(lián)合經(jīng)營的合作方主要為擁有多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的國內(nèi)頭部及濟寧市本地頭部房地產(chǎn)企業(yè)。自主開發(fā)以及合作開發(fā)的項目主要為地產(chǎn)項目開發(fā)，根據(jù)不同的項目的具體情況，濟寧城投與合作方共同商定出資比例以及收益分成比例。
從募集說明書披露的項目清單看，濟寧城投近年來合作開發(fā)的商品房項目數(shù)量明顯多于自主開發(fā)項目。其中，在合作開發(fā)項目中，“城投瑞馬”項目占據(jù)較多比重。在濟寧城投提到的17個主要合作開發(fā)項目中，有7個為“城投瑞馬”項目。
尤其在濟南，濟寧城投近年來參與的多個商品房項目均與瑞馬共同開發(fā)，項目名稱以“城投瑞馬”命名，相關(guān)合作項目包括城投瑞馬國風(fēng)·悅府錦廬、城投瑞馬禧悅、城投瑞馬國風(fēng)·云廬紫廬等。
持股比例未超過50%，
但實際控制日常經(jīng)營
從區(qū)域布局看，濟寧城投與瑞馬的合作已由濟寧本地延伸至濟南市場。
募集說明書披露的截至2025年3月末濟寧城投在建商品房項目情況顯示，在濟寧本地，濟寧城投與瑞馬合作的項目中，城投瑞馬·錦府由濟寧城瑞置業(yè)有限公司（下稱“濟寧城瑞置業(yè)”）作為項目主體；城投瑞馬·晴洲的項目主體為濟寧嘉瑞置業(yè)有限公司（下稱“嘉瑞置業(yè)”）；城投瑞馬天悅一期、二期則分別由濟寧嘉瑞產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司、濟寧瑞隆置業(yè)有限公司（下稱“瑞隆置業(yè)”）負(fù)責(zé)開發(fā)。
濟寧城瑞置業(yè)和嘉瑞置業(yè)，均由瑞馬、濟寧城投旗下的城投嘉華各持股50%；瑞隆置業(yè)則由瑞馬持股62.5%、城投嘉華持股37.5%。
在濟南市場，濟寧城投與瑞馬延續(xù)了合作模式，并進一步擴大了項目體量。
其中，瑞馬國風(fēng)·悅府錦廬的項目主體為濟南瑞城產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資有限公司；城投瑞馬禧悅項目由濟南城瑞置業(yè)有限公司（下稱“濟南城瑞置業(yè)”）作為項目主體；城投瑞馬國風(fēng)·云廬紫廬的項目主體為濟南瑞華置業(yè)有限公司。
值得注意的是，募集說明書披露，以上項目中，城投瑞馬·錦府、城投瑞馬·晴洲、城投瑞馬天悅一期、城投瑞馬天悅二期、城投瑞馬國風(fēng)·悅府錦廬、城投瑞馬禧悅、城投瑞馬國風(fēng)·云廬紫廬等項目，濟寧城投雖持股比例未超過50%，但因濟寧城投派駐董事在董事會中占據(jù)多席，可以實際控制其日常經(jīng)營，故納入濟寧城投合并范圍。
在股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，例如，開發(fā)城投瑞馬禧悅項目的濟南城瑞置業(yè)，由瑞馬與城投嘉華各持股50%，據(jù)企查查的信息，該公司于2021年6月以2.4億元拿下濟南市中區(qū)土屋路以北、玉興路以東的地塊。
公開信息顯示，瑞馬自2021年進駐濟南。其官網(wǎng)稱，瑞馬在國內(nèi)，“立足濟南、濟寧兩座潛力城市”。根據(jù)工商信息，瑞馬注冊地位于濟寧，實控人為自然人股東。
不過在其官網(wǎng)及公開對外表述中，瑞馬集團自稱“1993年創(chuàng)建于歐洲匈牙利布達(dá)佩斯”，并表示已成長為一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)、建筑施工、物業(yè)管理、金融投資等多個經(jīng)營領(lǐng)域協(xié)同發(fā)展的大型集團公司。
在房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓的背景下，城投平臺與民營房企之間的合作，也成為市場觀察的焦點。
（大眾新聞·經(jīng)濟導(dǎo)報記者 孫羅南）
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