環(huán)山路老房重生記
——破解城市更新“輸血”“造血”難題樣本觀察
濟(jì)南市歷下區(qū)環(huán)山路25號(hào)院，往北不到500米就是主干道經(jīng)十路，往南鄰近千佛山風(fēng)景區(qū)，到東方雙語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校不到1公里。黃金地段，卻杵著一批沒人愿碰的老房子。
“地段是真好，可房子狀況不理想，租金再低也沒人租�！鄙綎|省財(cái)欣行政事業(yè)資產(chǎn)管理有限公司工作人員王驍男第一次上門勘察時(shí)，心就涼了半截。
這不是環(huán)山路小院獨(dú)有的困局。當(dāng)下，盤活老城核心區(qū)閑置資源，“老破舊”成了城市更新里“啃不動(dòng)又繞不開”的硬骨頭。城市更新，錢從哪來？如何打通壁壘，讓閑置資產(chǎn)創(chuàng)造更大價(jià)值？
拿出114萬(wàn)元改造18套老房
作為省級(jí)行政事業(yè)資產(chǎn)統(tǒng)籌盤活平臺(tái)的山東省財(cái)欣資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有限公司，自2021年起接手了約4000處省級(jí)行政事業(yè)資產(chǎn)，三年間商業(yè)地產(chǎn)盤活率達(dá)到98%、公有住宅盤活率92%，年租金從2700萬(wàn)元增至1億元。而環(huán)山路小院這18套老房的重生，正是這套“造血法”的基層樣本。
今年，山東財(cái)欣拿出114萬(wàn)元，給這18套老房“動(dòng)大手術(shù)”：水電管網(wǎng)全部換新，消防設(shè)施重新布局，窗戶換成隔音斷橋鋁，水表電表改成遠(yuǎn)程控制。瞄準(zhǔn)20歲到40歲的租戶，裝修選用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，配齊品牌冰箱、洗衣機(jī)，真正做到“拎包入住”。
光改得好還不夠，得租得出去、租上好價(jià)錢。山東財(cái)欣與長(zhǎng)租公寓領(lǐng)軍品牌“中合寓”合作，由中合寓對(duì)接租賃市場(chǎng)，負(fù)責(zé)租戶招募、日常運(yùn)維等前端工作，山東財(cái)欣則聚焦資產(chǎn)安全把控與品質(zhì)監(jiān)督，既保障資產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，又避免了自營(yíng)過程中的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
效果立竿見影，18套老房改造完成推向市場(chǎng)后，僅用一個(gè)月便全部租空。在濟(jì)南，這不是煥發(fā)新生的第一批老房。去年，位于燕子山小區(qū)的第一批試點(diǎn)43套老房完成改造投入市場(chǎng)；今年1月，同樣位于燕子山小區(qū)的第二批10套老房煥新后投入運(yùn)營(yíng)。
截至目前，山東財(cái)欣投入380萬(wàn)元改造了71套老房，出租率100%。王驍男算了一筆賬：“改造后的‘老房’，單套租金比改造前漲了30%，照樣有人搶。我們算了下，大概2.5年就能收回改造成本�！痹�(jīng)的“閑置包袱”，不僅給租戶提供了更多選擇，也實(shí)現(xiàn)了國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。
探索出市場(chǎng)化租金調(diào)整機(jī)制
環(huán)山路老房靠“改”活了，可城市里的商業(yè)資產(chǎn)，比如臨街商鋪、老舊辦公樓，盤活起來更難。盤活環(huán)山路老房過程中“按需調(diào)整”的思路，用到商業(yè)地產(chǎn)上，催生出一套市場(chǎng)化租金調(diào)整機(jī)制。
行政事業(yè)性的商業(yè)資產(chǎn)，歷來是盤活難點(diǎn)。租金定低了，國(guó)有資產(chǎn)吃虧；定高了，商戶扛不住就跑路，資產(chǎn)空著更虧。山東財(cái)欣工作人員蔡宗錕介紹：“租金應(yīng)該漲還是降，要讓市場(chǎng)決定�！�
具體實(shí)踐中，如果租戶在租期內(nèi)覺得租金太高，提了降租申請(qǐng)，山東財(cái)欣就把當(dāng)前租金掛到公開市場(chǎng)推廣招租：有人愿意按這個(gè)價(jià)租，說明租金合理，原租戶或者接受原價(jià)或者退租；要是沒人接，就坐下來跟租戶協(xié)商調(diào)價(jià)。同理，如果市場(chǎng)回暖，租金上漲，也可以反向驗(yàn)證，調(diào)漲租金。這套市場(chǎng)化租金調(diào)整機(jī)制，既守住了國(guó)有資產(chǎn)底線，又給了商戶活路。
今年7月，青島市市北區(qū)延安一路31號(hào)街的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，就靠這套機(jī)制“起死回生”。受歷史遺留問題影響，300多米的街區(qū)，商鋪空了40%，空置后長(zhǎng)期招不到新租戶。承租方姜偉為扭轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)頹勢(shì)，投資數(shù)百萬(wàn)元將其打造為攝影基地。但錢投下去了，基地還沒建好，大量商戶跑路。姜偉因經(jīng)營(yíng)困難，向山東財(cái)欣提出降租申請(qǐng)。
這時(shí)，“租金機(jī)制”救了場(chǎng)。山東財(cái)欣立馬按當(dāng)前租金公開掛牌招租�！皟纱螔炫�，都沒人愿意接。這說明價(jià)格真的高了。最后，租金降到原來的八折�！辈套阱K介紹�！皦毫σ幌伦有断氯ゲ簧�！”姜偉告訴記者，目前，攝影基地建設(shè)已經(jīng)基本完成，等待新的商戶進(jìn)駐。
“商戶活得好，資產(chǎn)才值錢，這是良性循環(huán)。這樣既避免了‘盲目降價(jià)’損害國(guó)有資產(chǎn)收益，也防止了‘盲目不降價(jià)’導(dǎo)致原有商戶流失、資產(chǎn)空置的問題。”蔡宗錕說。截至目前，山東財(cái)欣已運(yùn)用這一機(jī)制成功處理7起租金調(diào)整案例，有效平衡國(guó)有資產(chǎn)保值增值與租戶的利益。
“造血模式”盤活更多資產(chǎn)
城市更新靠一家企業(yè)，能盤活幾千處資產(chǎn)；但要讓“造血”模式在全省鋪開，就得打破地域、行業(yè)的“圍墻”。
今年，山東財(cái)欣在山東省行政事業(yè)性資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)聯(lián)盟基礎(chǔ)上，發(fā)起組建山東省資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)聯(lián)盟，吸引112家成員單位，把行政事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)、金融法律機(jī)構(gòu)擰成了“一股繩”。
在此之前，區(qū)縣盤活資產(chǎn)常陷“兩難”：手里握著閑置房，卻沒改造經(jīng)驗(yàn)；想找金融支持，又沒對(duì)接渠道，只能眼睜睜看著“好資源”躺成“死資產(chǎn)”。而聯(lián)盟一成立，困局就破了——你有老房，我來出改造方案；你缺資金，他來搭金融橋梁；你沒租戶，大家共享客戶資源。
“只靠財(cái)政‘輸血’走不遠(yuǎn)，靠一家‘造血’做不大�！鄙綎|財(cái)欣負(fù)責(zé)人認(rèn)識(shí)到，環(huán)山路老房的實(shí)踐已經(jīng)證明，老房子能改出好效益，關(guān)鍵在“不搞簡(jiǎn)單出租，要做價(jià)值創(chuàng)造”。而聯(lián)盟的意義，就是把環(huán)山路老房?jī)r(jià)值創(chuàng)造的能力，從“單點(diǎn)突破”變成“全域覆蓋”。
現(xiàn)在，山東財(cái)欣正和濟(jì)南市歷下區(qū)深度對(duì)接，要把老舊小區(qū)改造中積累出的經(jīng)驗(yàn)，復(fù)制到更多區(qū)縣的閑置房產(chǎn)中，讓更多閑置房產(chǎn)像環(huán)山路25號(hào)院一樣，從“沒人要”變成“有活力”。
“找對(duì)模式、用活資源，閑置資產(chǎn)自己能‘生錢’。未來，我們計(jì)劃將省級(jí)行政事業(yè)性資產(chǎn)盤活的成功經(jīng)驗(yàn)，拓展至更廣泛的城市更新領(lǐng)域。通過專業(yè)化改造與功能重塑，為城市更新提供更多可持續(xù)、市場(chǎng)化的解決方案�！痹撠�(fù)責(zé)人說。
�。ù蟊娦侣劇ご蟊娙�?qǐng)?bào)記者 陳曉婉 趙雅南）
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